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　　本報記者　林　培

　　基本案情

　　由于小區(qū)頂層露臺下水不暢，雨水無法及時排泄，流入樓下業(yè)主陳某家中，造成陳某家廚房的櫥柜、墻面、煤氣灶、地面等處過水。陳某將頂層業(yè)主宣某和某物業(yè)服務企業(yè)訴至法院，要求賠償相應損失。

　　法院審理過程中查明，如果要進入露臺，正常通行的情況下，只能從頂層業(yè)主宣某家內進入。宣某房產證中的產權范圍沒有露臺，其購房合同及補充協議亦未約定露臺歸其所有。

　　相關主管部門在拆除其他住戶露臺的相關建筑設施時，有部分雜物掉落宣某外面的露臺表面，堵塞了該露臺僅有的直徑約6厘米的下水管。發(fā)生漏水事件時，宣某未在京，某物業(yè)服務企業(yè)工作人員從別家住戶進入涉案露臺將存水釋放。

　　裁判結果

　　法院生效判決認為，宣某不是頂層房屋外面露臺的所有權人，對該露臺沒有法定的維護、清掃義務。某物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)建筑物的公共部分，有管理、維護的義務。某物業(yè)服務企業(yè)應當熟知自己管理中的物業(yè)情況，了解大雨時有可能造成露臺積水而發(fā)生泄漏的風險。某物業(yè)服務企業(yè)沒有及時處理露臺雜物，在物業(yè)服務管理過程中存有過失，故對陳某有證據證明的合理損失應予賠償。

　　案件提示

　　對于業(yè)主共有部分，物業(yè)服務企業(yè)負有法定的維護義務。但露臺是屬于專有部分還是共有部分，不能一概而論。

　　規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺，應當認定為專有部分的組成部分。

　　如果規(guī)劃上并不專屬于特定房屋，建設單位銷售時亦未列入特定房屋買賣合同中，僅根據正常通行情況下只能從某戶業(yè)主家內進入露臺的情況，尚不足以認定該露臺歸該戶業(yè)主專有進而認定物業(yè)服務企業(yè)對該露臺沒有維護義務。