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　　□　劉　新　萇冬梅

　　基本情況

　　2010年7月2日，房地產開發公司、經營公司與銀行簽訂《委托貸款合同》，房地產開發公司委托銀行向經營公司出借4000萬元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%計算，按季結息，結息日為季末月的第20日。借款到期后，各方就上述借款多次簽訂借款展期協議，兩次借款展期到期后，因經營公司無力償還房地產開發公司上述借款本息，2013年11月27日致函房地產開發公司主張以房抵債。2013年12月20日，房地產開發公司與經營公司分別簽訂了《還款協議》《債務清償協議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》，雙方達成了以民族文化新村共計61套標的房產抵償7000萬元借款本息協議，經營公司承諾并保證于2014年7月30日將項目建筑及配套設備、環境等各項工程全面竣工通過當地相關部門驗收合格并達到交房條件的標的房屋交付房產開發公司。雙方于2014年8月4日簽訂了上述61套房屋的《商品房購銷合同》，于2014年8月7日辦理了備案登記。2014年8月10日，經營公司未按約定履行交房義務，之后，雙方多次就涉案61套房屋交付進行協商，無法達成一致，房地產開發公司遂將經營公司訴至法院，要求其履行《商品房購銷合同》并承擔違約責任。法院在審理過程中查明，涉案的61套房屋已經通過工程質量竣工驗收，至今未辦理竣工驗收備案手續，尚不滿足交房條件。

　　焦點問題

　　本案的爭議焦點在于房地產開發公司與經營公司簽訂的《還款協議》《債務清償協議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》及《商品房購銷合同》是否有效，房地產開發公司是否有權要求經營公司交付房屋。

　　法院經審理后認為，當事人在債務履行期限屆滿后達成以房抵債協議，房屋未交付債權人，債權人請求債務人交付的，經審查不存在惡意損害第三人合法權益等虛假訴訟情形，且無其他無效事由的，依法應予以支持。上述以房抵債協議如未約定消滅原有的金錢給付債務，應認定系雙方當事人另行增加一種清償債務的方式，與舊債務并存，債權人既可以根據新債主張繼續履行，也可以恢復舊債的履行。本案中，房地產開發公司、經營公司于2013年12月20日達成了以房抵債的合意并簽訂了《還款協議》《債務清償協議》《房屋批量銷售價格鎖定合同》，綜合約定了以房抵債的事項，雙方之間的債權債務關系真實存在，雙方簽訂以房抵債協議的原因是經營公司無法償還借款，雙方并無以合同為名損害第三人合法權益的惡意，而本案雙方在以物抵債協議的履行過程中，對補充簽訂的61份《商品房購銷合同》均辦理了備案登記予以公示，應為有效。雙方達成的以房抵債協議屬于新債清償，是當事人另行增加一種清償債務的方式，房地產開發公司有權請求經營公司交付61套房屋并承擔違約責任。

　　律師提示

　　《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條第二款規定“債務人或者第三人履行以物抵債協議后，人民法院應當認定相應的原債務同時消滅；債務人或者第三人未按照約定履行以物抵債協議，經催告后在合理期限內仍不履行，債權人選擇請求履行原債務或者以物抵債協議的，人民法院應予支持，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”《最高人民法院民法典合同編通則司法解釋理解與適用》中亦有表述，原則上以物抵債成立后新債與舊債并存，但如果當事人明確約定新債成立的同時消滅舊債，亦應對此意思表示尊重。結合上述司法解釋等內容，司法實踐中，針對當事人雙方簽訂的以房抵債協議是否會使原債權債務消滅的問題，存在著不同的情況和適用條件。一種情況為以房抵債協議約定的內容屬于“債務更新”，即債權人與債務人約定用新的債權債務關系更新和取代原債權債務關系，新債成立的同時舊債消滅，當事人一方只能按照新債主張權利，而無法直接重新回到舊的債權債務關系中主張權利；另一種情況為以房抵債協議約定的內容屬于“新債清償”，即債權人與債務人約定對舊債有新的清償方式，該種情況下，新債與舊債并存，除非另有約定，當事人一方可以選擇新債或舊債履行。

　　作者單位為北京展達律師事務所